Reforma Tributária e aluguel: o que muda e onde estão as oportunidades no mercado imobiliário

A Reforma Tributária muda a forma como o aluguel de imóveis é tributado no Brasil. Com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Emenda Constitucional nº 132/2023, a locação de imóveis passa, pela primeira vez, a ser alcançada pelo IBS e pela CBS. A cobrança começa em 2026 e só chega ao modelo definitivo em 2033.

Para muitas pessoas físicas que possuem poucos imóveis e receitas inferiores aos limites legais, não haverá incidência regular de IBS e CBS sobre a locação 

Quem tende a sentir maior impacto são as pessoas jurídicas, como holdings patrimoniais e empresas imobiliárias. Entretanto, o enquadramento deve ser verificado anualmente, considerando a receita, a quantidade de imóveis, a habitualidade das operações e a regra de ultrapassagem do limite no próprio ano-calendário. 

Atualmente, essas empresas normalmente recolhem IRPJ, CSLL, PIS e Cofins sobre as receitas de locação. Durante a transição, PIS e Cofins serão substituídos pela CBS, enquanto o IBS será implantado gradualmente. 

Neste texto, eu vou explicar como funciona essa mudança e onde estão as oportunidades de planejamento para quem tem imóveis como parte do negócio.

Confira o que vamos abordar:

• O que a Reforma Tributária muda no aluguel e na venda de imóveis;
• Quem será contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis;
• Como funciona o redutor de alíquota para locação de imóveis;
• Impactos da Reforma Tributária na compra, venda e outras operações imobiliárias;
• O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e por que se antecipar;
• Onde estão as oportunidades para quem vive de renda de aluguel ou atua no mercado imobiliário;
• Como a Conta Azul ajuda a organizar as finanças na Reforma Tributária.

O que a Reforma Tributária muda no aluguel e na venda de imóveis?

Até a reforma, a locação de imóveis ficava fora do ICMS e do ISS. O ICMS é o imposto estadual sobre circulação de mercadorias e alguns serviços, como transporte; o ISS é o imposto municipal sobre serviços listados em lei. Alugar um imóvel não é nem uma coisa nem outra, por isso nunca foi tributado por nenhum dos dois.

Com a Lei Complementar nº 214/2025, isso muda. A locação passa a ser alcançada pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de competência estadual e municipal) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal), os dois tributos que substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins.

A compra e venda de imóveis também entra no escopo da reforma, com regra própria e alíquota diferente da locação, que eu detalho mais adiante neste texto.

Por que a reforma tributária não significa, por si só, aumento do aluguel

A Receita Federal já saiu a público para desmentir boatos de que todo aluguel ficaria mais caro com a reforma. Segundo o órgão, a nova regra afeta principalmente locadores de grande porte e prevê redutores e isenções específicas, o que reduz bastante a carga efetiva sobre a locação comum.

Quem será contribuinte de IBS e CBS na locação de imóveis? 

O art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025 (arts. 251 a 261) define quando uma pessoa física passa a ser contribuinte regular de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis.

Como regra geral, isso acontece quando, no ano-calendário anterior, a pessoa física reúne dois critérios ao mesmo tempo: receita bruta superior a R$ 240 mil (valor atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei) e locação, cessão onerosa ou arrendamento de mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos precisam ser preenchidos ao mesmo tempo: ultrapassar apenas um deles não é suficiente para o enquadramento.

Há uma exceção: se, no próprio ano-calendário, a receita dessas operações ultrapassar em mais de 20% o limite anual atualizado, a pessoa física pode ser enquadrada como contribuinte regular naquele mesmo ano, mesmo sem ter passado do número de imóveis.

Como o valor de referência é corrigido todo mês, o limite realmente aplicável precisa ser conferido considerando a atualização acumulada até o período correspondente.

Na prática, quem tem receita de aluguel perto dos limites ou possui vários imóveis deve acompanhar o enquadramento ano a ano, porque a regra dos 20% pode antecipar a condição de contribuinte mesmo sem ultrapassar o limite de imóveis.

Como funciona o redutor de alíquota para locação de imóveis?

A Lei Complementar nº 214/2025 aplica uma redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Na prática, essas operações ficam sujeitas a 30% da alíquota padrão do IBS e da CBS.

A alíquota padrão definitiva ainda será definida no processo de calibragem do novo sistema. A reforma tributária prevê uma transição gradual até 2033. Em 2026, as alíquotas de teste serão de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS. A legislação prevê dispensa do recolhimento para os contribuintes que cumprirem as obrigações acessórias estabelecidas para o período. Por isso, o percentual de 0,3%, obtido após a redução de 70% aplicável à locação, não deve ser apresentado como uma carga efetivamente devida por todos os contribuintes em 2026. 

É importante destacar que 2027 não marca o início da cobrança integral do novo sistema. 2026 é o ano de teste, 2027 é quando a CBS passa a valer de fato e o PIS e a Cofins são extintos, entre 2029 e 2032 o IBS é implantado aos poucos junto com a redução do ICMS e do ISS, e só em 2033 o modelo passa a valer por completo. Veja como funciona cada etapa da transição da Reforma Tributária. 

Para o regime definitivo, estimativas de alíquota padrão combinada podem ser usadas apenas como referência. Por exemplo, se a alíquota padrão fosse de 26,5%, a aplicação do redutor de 70% resultaria em uma alíquota de 7,95% para a locação. Se fosse de 28%, o resultado seria 8,4%.

Assim, uma faixa de aproximadamente 8% a 8,4% deve ser tratada como projeção, e não como uma alíquota definitiva estabelecida pela lei. A carga efetiva não corresponde necessariamente à simples multiplicação da receita pela alíquota nominal, pois pode ser influenciada pelo redutor social, pela apropriação de créditos permitidos, pela composição da base de cálculo e pelas alíquotas de referência que vierem a ser definitivamente fixadas. 

Além da redução de 70%, a locação residencial realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, nas condições previstas na legislação, conta com um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel, que pode ser deduzido da base de cálculo antes da aplicação das alíquotas.  O valor é limitado à própria base de cálculo e é atualizado mensalmente pelo IPCA. (Art. 260 da LC 214/2025, com redação dada pela LC 227/2026.)

Assim, considerando apenas o mecanismo do redutor social e estando presentes os requisitos legais para sua aplicação, um aluguel residencial de R$ 1.500 poderia ter sua base reduzida para R$ 900 antes da aplicação do IBS e da CBS. 

Isso não significa, porém, que todo aluguel de até R$ 600 esteja automaticamente isento de IBS e CBS: o redutor social é aplicável às operações previstas no art. 260 realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular.

Impactos da Reforma Tributária na compra, venda e outras operações imobiliárias

A reforma também alcança a compra e venda de imóveis, com redutor próprio de 50% sobre a alíquota padrão do IBS e da CBS, projetando uma carga de aproximadamente 14% no regime definitivo (estimativa, pelos mesmos motivos já explicados para a locação).

Nas atividades de incorporação, construção, parcelamento do solo e alienação de imóveis, a apropriação de créditos deve observar as regras gerais do IBS e da CBS e as limitações específicas do regime imobiliário. Além dos créditos, a legislação instituiu o redutor de ajuste, criado para evitar que valores formados antes da implantação do novo sistema sejam integralmente tributados.

A LC nº 227/2026 (alterações nos arts. 485 a 487) traz regras próprias de transição para incorporadoras e construtoras entre 2027 e 2032. Entre elas, uma opção específica para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação formalizadas antes de 2029, com percentuais próprios de 2,08% ou 0,53%, conforme a modalidade. Há também regras de transição para o Regime Especial de Tributação (RET) da incorporação imobiliária, com adesão possível até 2029.

Imóveis em zonas históricas ou áreas críticas de revitalização urbana, delimitadas por lei municipal, têm redutor de 60% nas operações de reabilitação. A locação desses imóveis já reabilitados pode ter redução de até 80% por até cinco anos após o habite-se, um incentivo bem maior que o redutor padrão de 70% da locação comum.

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e por que se antecipar?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um código único que a Receita Federal atribui a cada imóvel, urbano ou rural, funcionando como um “CPF do imóvel”. Ele reúne, em uma única base, dados como localização, metragem, titularidade, matrícula e uso do solo, hoje espalhados entre cartórios e prefeituras.

O CIB é atribuído a partir das informações enviadas pelos órgãos e entidades responsáveis pelos cadastros imobiliários, como cartórios, municípios e estados. Ainda assim, o proprietário deve verificar e corrigir eventuais divergências cadastrais junto ao órgão competente. A partir de 2026, o CIB passa a ser obrigatório para cartórios, órgãos federais, capitais e o Distrito Federal; em 2027, a exigência se estende a estados e demais municípios.

Isso importa porque o CIB permitirá integrar informações imobiliárias mantidas por cartórios, municípios, Estados e órgãos federais. Essa integração amplia a capacidade de cruzamento de dados e ajuda a administração tributária a construir e verificar os valores de referência. Por si só, porém, o CIB não substitui a base de cálculo definida em lei nem significa que o valor cadastral será usado automaticamente como valor tributável.

Quem tem vários imóveis ou atua no setor ganha ao revisar com antecedência se a matrícula, a metragem e os dados de titularidade estão corretos nos cartórios, evitando divergências que podem gerar cobrança equivocada mais adiante.

Onde estão as oportunidades para quem vive de renda de aluguel ou atua no mercado imobiliário 

Pessoa física ou pessoa jurídica: o que reavaliar com a nova regra

Hoje, a pessoa física paga IRPF sobre o aluguel, com alíquota de até 27,5%. A holding patrimonial no Lucro Presumido paga IRPJ, CSLL e PIS/Cofins, com carga de referência de cerca de 14,5%.

Simulações de mercado ilustram cenários possíveis, mas não substituem uma análise do caso concreto: somando IRPF e o novo IVA sem ajustes, uma pessoa física enquadrada como contribuinte (Art. 251) chegaria a 35,9%; na holding, trocando PIS/Cofins pelo IBS/CBS reduzido em 70% na locação (Art. 261), a carga de referência subiria de 14,5% para cerca de 19,25%.

Esses percentuais são cenários ilustrativos, não uma conta fechada. O resultado real depende da alíquota definitiva do IBS e da CBS, do redutor social, dos créditos apropriáveis, do adicional de IRPJ, das despesas dedutíveis no IRPF, do regime tributário da pessoa jurídica, da forma de distribuição dos lucros, da tributação mínima de altas rendas e do momento da transição.

Há uma exceção a considerar sobre dividendos: desde janeiro de 2026, quando uma mesma pessoa jurídica paga, credita, emprega ou entrega a uma mesma pessoa física mais de R$ 50 mil em lucros e dividendos em um mês, incide retenção de 10% sobre o valor total distribuído naquele mês, não apenas sobre o que excede o limite (Lei nº 15.270/2025). Já a tributação mínima de altas rendas (IRPFM) usa alíquota progressiva de 0% a 10% para renda anual total entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, chegando a 10% fixo acima desse valor. 

Por isso, não é recomendável comparar pessoa física e holding só somando alíquotas nominais. A escolha depende do volume de receita, da quantidade de imóveis e de como os sócios recebem os rendimentos: avalie com um contador antes de decidir.

Como se planejar durante o período de transição (2026 a 2033)

A transição longa também é tempo para se organizar: revisar contratos, reavaliar a estrutura (física ou jurídica) e formalizar os dados dos imóveis nos cartórios antes da cobrança integral.

Confirme a matrícula, a metragem e a titularidade de cada imóvel, e acompanhe o enquadramento como contribuinte a cada ano, já que os limites de receita e quantidade de imóveis mudam o cálculo.

Como a Conta Azul ajuda a organizar as finanças na Reforma Tributária

A partir de 2026, os contribuintes precisam adaptar seus sistemas aos novos leiautes e documentos fiscais do IBS e da CBS. No mercado imobiliário, a obrigação específica depende da natureza da operação, do enquadramento do contribuinte e da regulamentação própria do regime de bens imóveis.

Por isso, vale confirmar com seu contador se o seu sistema de gestão está preparado para registrar contratos de locação, receitas, redutores e créditos aplicáveis às operações imobiliárias, além dos documentos fiscais exigidos em cada caso.

Independentemente do enquadramento, organizar as finanças ajuda a acompanhar a receita anual de aluguel, que define o enquadramento como contribuinte, e o fluxo de caixa do negócio. A gestão financeira e os relatórios da Conta Azul mostram entradas e saídas em tempo real, facilitando esse acompanhamento mês a mês.

A conciliação bancária automática organiza o recebimento dos aluguéis sem depender de planilha, e a Conta PJ centraliza cobrança, recebimento e pagamento em um só lugar, útil tanto para quem opera como pessoa física organizada quanto para uma holding patrimonial.

Para simular o impacto específico da reforma no seu negócio, a Conta Azul também disponibiliza uma calculadora gratuita de IBS, CBS e Imposto Seletivo dentro da Central da Reforma Tributária. Acesse agora!

Perguntas frequentes sobre Reforma tributária e aluguel

A Reforma Tributária vai aumentar o valor do aluguel?

Não é uma regra geral. A locação tem redutor de 70% na alíquota do IBS e da CBS (Art. 261 da LC 214/2025) e um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel na locação residencial (Art. 260). A própria Receita Federal já desmentiu publicamente boatos de aumento automático do aluguel com a reforma.

Quem paga o novo imposto sobre aluguel: o proprietário ou o inquilino?

Em regra, o contribuinte responsável pela apuração do IBS e da CBS é o locador enquadrado no regime regular. O contrato pode disciplinar a repercussão econômica do tributo no valor cobrado, mas não pode, por si só, transferir ao locatário a condição legal de contribuinte. Devem ser observadas, entretanto, as hipóteses legais de responsabilidade tributária e os mecanismos de recolhimento previstos na legislação. 

Existe algum valor de aluguel isento da nova tributação?

Sim, de duas formas. Quem não se enquadra como contribuinte regular (Art. 251) não paga IBS nem CBS em nenhum valor de aluguel. Para o contribuinte sujeito ao regime regular, o redutor social pode reduzir a zero a base de cálculo de uma operação de locação residencial cujo valor mensal não ultrapasse o redutor atualizado. Isso não constitui uma isenção geral do imóvel ou do proprietário e não afasta outras obrigações eventualmente aplicáveis. 

Vale a pena abrir uma pessoa jurídica para administrar imóveis alugados?

Depende do volume de imóveis e da receita. Simulações apontam carga de referência de cerca de 19,25% para uma holding patrimonial no regime definitivo, contra até 35,9% para uma pessoa física enquadrada como contribuinte, mas isso só é relevante para quem já ultrapassaria os limites do Art. 251. Avalie com um contador antes de decidir, considerando também os custos de manutenção da holding e o ITCMD na doação de cotas.